核心看点
.兵分4路，实探3盘！来访人数下降明显；
2.中介：买房人不急入手，成交难了；
3.销售：各种*策有影响，但有钱人照样买买买；
4.房观说，楼市下行，刚需抄底好时候！
以下是无锡房观带来的项目实探详情！一、锡山区绿城·诚园
踩盘期间售楼处有0组客户左右。绿城诚园为刚入市的纯新盘，小区涵盖栋毛坯洋房，8栋精装小高层。接下来将首开最左边的6栋楼。预计2.3-2.6万/平。详情如下：洋房：42平，估计2.5万/平。小高层：99-25平，估计2.4万/平。置业顾问说：绿城的产品力看得见，一般首开优惠力度相对较大，不赚多少钱，是摸水的。买房人的反应是：由于诚园学区不确定，对2.3-2.6万的价格比较纠结，觉得放在这边来说偏高了。但是喜欢绿城的品质和物业，觉得这是吸引他们的亮点。销售人员表示：对于未来行情，不好判断。但对诚园有信心。由于绿城产品在二手房市场，保值升值能力远超过周边楼盘，客户对价格的接受度还好，不高不低。
光明合景·玺悦珑庭
踩盘期间售楼处有6-7组客户。雪花两周前来，在售的24#、25#高层都已售罄。目前在售精装高层号楼，预计近期加推毛坯叠墅。高层：#，是这两天刚加推出来的。95-30平，均价2.2万/平。叠墅：即将加推9#，22#，43平，约2.5-3万/平。置业顾问表示：市场变淡了，从周六周日来访量就能看出来。但还好，顾客该买的还是买。三盛·星悦城
踩盘期间售楼处有7-8组客户。产品为总高9层的公寓。在售2#，加推4#。有3平、45平两个户型。挑高4.6米，开间5.4米，毛坯交付，价格在.3-.4万/平左右。3平，总价约40万。45平，总价约65万。先开的2号楼房源比4号楼要便宜些。置业顾问信心十足，说卖的非常好！不仅卖的好，最近价格还有上调！
在问到有什么销售秘密武器的时候，其表示：由于不同于市面上的其他公寓，星悦城南北通透，为大面宽产品，每栋楼下都有共享空间，总计方共享会所。还有25%的绿化，相当于社区型的公寓。买房人对此接受度比较高，下到8岁，上到七八十岁的客户都有。我问有担心年底市场下行会影响销售吗？几个销售姑娘：这才哪到哪？离年底还远着呢！二、惠山区时代城
小编晚上5点多到场踩盘，还有4-5组客户在场
时代城涨价了！在这个市场转冷、行情下行的时间段，今天的踩盘结果真是让人有些大跌眼镜。据置业顾问介绍，时代城的2#（高层）和7#（洋房）楼将于月下旬开盘，高层户型面积为97㎡、99㎡、4㎡，洋房户型面积为30㎡。其中，高层价格预计在-元/㎡，洋房价格预计在5-6元/㎡，这个价格和上个月比起来，有了很明显的涨幅。很奇特的是，来看房的顾客出现了两极分化，一边是看过多个楼盘的购房者，认为这边价格低，入手成本不高；另一边是刚有买房打算的购房者，认为这个区域达到这个房价还是有点不可思议。关于市场走势，置业顾问的回答也很有意思，他表示：当前3万加的品质楼盘降价的可能性很小，但是2万左右的楼盘，迫于年底的销售压力，可能会有活动和优惠价，而.5万以下像时代城这样的楼盘，本身客户基数就大，不仅不会降价，而且还会有涨幅。年后高价地纷纷入市，.5万以下的楼盘越来越少，不买也就没有了。的确，时代城售楼处的人气不错，工作日每天的到访量有5组左右，周末的每日到访量能达到40组左右，小编晚上5点多到场踩盘，还有4-5组客户在场。小插曲：从时代城售楼处出来，遇到了两位中介，其中一位属于融创西羲里，另一位属于红星天铂，虽然各自服务的项目是直接竞品，但两位小哥哥倒是相当和谐地骑着一辆电瓶车一起在拉客……太平洋城中城·天一公馆
踩盘期间，在场的客户约有5-6组。太平洋城中城住宅已全部售完，目前只有公寓在售。天一公馆共有两栋公寓，其中#楼为平层公寓，2#楼为loft公寓。当前#楼已开盘，均价元/㎡，毛坯房源，户型面积在42-52㎡。现有的一项优惠：按照市场价元/月的价格，补偿一年租金。此项优惠在2#楼开盘前均有效。靠近地铁号线天一站，周边多条主干道，交通非常便利。置业顾问介绍，购房者基本都是为投资，因为地段和价格都非常有吸引力，自住的购房主要分为两类，一类是退休后的老夫妻，一类是手头资金紧张，先找个落脚处的年轻夫妻。按照每天成交2套的数据来看，项目的人气还是比较足的。关于市场前景，购房者和置业顾问都表示挺有信心，毕竟八千多的价格已经属于洼地，再降的可能性不大，周边的其他公寓价格也都已经近万，加上交通优势，投资价值不小。碧桂园·都荟
踩盘期间，多组客户来访，也看到有购房者当场验资。碧桂园都荟为纯新盘，目前还未开盘，预计首开时间在月中旬。项目热度较高，据置业顾问介绍：碧桂园都荟是碧桂园高端产品系——云系列的第一个项目，精装标准高、聘请朗道进行景观设计。目前价格待定，首开楼栋为3#、6#、8#楼，户型面积为00㎡、6㎡、26㎡。项目距离地铁号线和4号线换乘站刘潭站直线距离00多米，属于双地铁盘，交通优势较为显著，因而置业顾问对于项目的市场表现信心比较足。但是对于购房者来说，如果价格达到2万水平的话，感觉已经偏高。如今天一新城板块内已经呈现新房房源匮乏的局面，万科、美的、太平洋三个项目的住宅均已几近售罄，碧桂园都荟的进入正是一个恰当其时的补充。三、滨湖区栖霞栖庭
踩盘期间仅遇到两组客户：售楼处一组，样板间一组。
在售二期5#、0#楼，建面约08、35平，共计00余套，其中08平的小户型房源更受欢迎，目前存余量较少。
单价约2-元/㎡，总价在万+。
在样板间的小夫妻很看好它的小户型：想要在滨湖区买一套新房，首付最多00万，这边差不多能达到。周边配套也还好，就考虑看看。
上客不多，销售供大于求，有点“无聊“。谈到买房，销售还给晓桐推荐了不远处的华发首府和富力运河十号项目。
华润悦府
在售楼处待了十几分钟，仅遇到一组客户；另有物业工作人员带领业主孩子在开展业主活动。
在售6号楼高层，收官之作，总高44层，建面约8－平。
单价约2－23+元/㎡，总价在－50万。
华润悦府是一个大平层社区，目前只有6号楼房源在售。在谈到小户型产品，置业顾问让晓桐去看一下新区的华润公元九里项目。
“我们这边是大平层社区，多是改善人群前来买房，在周边这么多项目里，是比较有特性的。因此，该来这边买房的还是会来，该看中的房源也还是会拿下。目前变化不大。”销售说。
康桥府
在晓桐在售楼处的半小时里，来来往往的客户很多，约有十余组，销售比较忙，现场还有业主活动。
项目主力在售3号楼高层，建面约5，47平。
售价约27－29元/㎡，总价－万（5平）。
另外，临近双十一，当前可以享受优惠淘房活动，惠后最低价格约26元/㎡。
销售告诉晓桐，目前这边房子卖的还不错，今天已经有两组客户定下。
出来门口，不到十分钟的时间里，就遇到两个华润品牌的分销推荐去公元九里，说那边89平的不错，精装修，2元/㎡左右，总价不到万就可以拿下，位置也不错，到南禅寺很近。
雅居乐旭辉藏珑府
到达时间有点晚，项目上客户约3-4组。晓桐在下午五点左右到达雅居乐旭辉藏珑府售楼处，现场客户不多。当前在售3#、4#、5#、7#楼精装洋房，建面约28、40平，均是四房设计。售价约28－3元/㎡。销售也提过双十一期间有优惠，直降6万！
这边得房率不错，感觉28平的比人家40平的高层都要宽敞。有客户说。价格是有点贵，不过这边双地铁，洋房低密度，采光好，还是不错的。
我们项目是这边最贵的一个盘，但我们的配套也是最好的。地铁就在门口，万达在对面，还是洋房，底层也全天都有阳光，很多顾客在比较一圈后，最后都还是选择了这边。销售说。
最后，出门之后，遇到一个康桥府的销售。看来，这个盘卖得也不错，康桥府都来“抢”人了。
吉宝澜岸铭邸
踩盘期间售楼处有3-4组客户。
吉宝澜岸铭邸位于无锡市滨湖区高浪路与金石路交叉口东北侧，隶属无锡传统富人区沿线，周边金石路、蠡湖大道、高浪路等路网环绕，出行便捷。
项目涵盖联排别墅及小高层房源。
目前整个项目仅剩7栋小高层房源待售。预计2月份加推#、2#及7#小高层房源，房源面积分别为约00㎡、30㎡、40㎡、78㎡及㎡左右。
项目亮点：长广溪畔、低密社区，金石路沿线仅剩的住宅项目
置业顾问说：项目客群以以改善客为主，基本是医生老师等事业单位的人来买，而且圈层带动，老带新客户居多，他们的客户普遍收入较高，追求生活品质，大部分是一次性付款或纯公积金贷款。
参观的样板间，长广溪和雪浪山一览无遗
“我们不愁卖的，目前无房在售，但单纯靠自访+老带新客户，平时5-7组客户，周末一般有十几二十组客户”！置业顾问这样说！
新吴区金科中心长江樾
踩盘期间售楼处有3-4组客户。
金科中心长江樾位于梁溪区及新吴区交汇处,崇安商圈、广益商圈以及长江路商圈三大商圈汇聚处，地处新吴区中央商圈核心-长江北路上，周边有建设中的地铁三号线、规划中的地铁七号线。
项目由2栋24、32层的高层、2栋0、层的小高层、5栋4层电梯洋房及一栋5层的SOHO办公楼、极少量沿街商铺组成。
金科中心长江樾预计2月份首开05、43㎡高层，2、28、44㎡洋房、47㎡小高层，均为带装修房源，价格待定。据悉，房源均带地暖、中央空调、新风系统。
置业顾问表示：我们项目没有中介分销等，以自然来访客户为主，基本是周边地缘客户，这边客户有大量的改善需求，我们产品也以改善为主，4层洋房也稀缺，一般人也买不到！
当问及目前楼市情况，置业顾问也称！目前周边项目在售情况堪忧，9月份以后的楼市的确不乐观。
现场见到的几组买房人，年龄普遍偏大，基本是50岁+，基本上冲着洋房来的。，甚至听到一位客户在咨询60岁后如何申请贷款事宜。据样板间阿姨说，洋房一般人买不到的。
中海寰宇天下
踩盘期间售楼处有0多组客户，有客户当场下定了！
小编到达售楼处已接近5点左右，但售楼处人气还是可以的，目测陆续有0多组客户。用大姚的话说，这个项目一直不缺人气。
中海寰宇天下以高层房源为主，光看整个项目鸟瞰图，就觉得容积率过高了。
中海寰宇天下坐落于无锡新吴区金城东路与春华路交汇处，项目总占地约24.5万方，总建面约65.万方。中海寰宇天下分三期开发，规划全装修高层、带装修洋房、退台洋房等，约89-40㎡户型，满足全龄化置业生活需求。
项目目前在售三期0#、2#、22#高层精装房源，价格在7-8元/㎡左右，此外，项目月将加推、2#楼精装高层。
现场置业顾问忙于接待客户，小编就自行看了下。
本次实探内容就这些！
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