近日，大姚法院速裁团队成功调解了一起涉疫情期间房屋租赁合同纠纷案。
案情简介
房东王某与租户文某于年4月签订《租房合同》，约定租赁期限为4年。签订合同当年交房屋保证金元,并约定若一方违约，必须支付对方违约金元。
文某租得房屋后，用于经营餐饮业。年1月30日，该房屋发生火灾，将房屋内部分财物及房东在路台上搭建的房屋损坏，加之遇上新型冠状病*疫情，导致文某迟迟无法修复房屋经营。
年4月，文某对烧毁房屋进行了修复，并提出希望提前退租。王某要求文某按合同履行赔偿违约金，双方协商未果发生争执。
年6月，在大姚法院速裁团队的调解下，双方当事人达成一致意见：提前解除房屋租赁合同，由文某支付房东王某元，王某不再退回文某之前支付的房屋保障金元，其余诉讼请求王某自愿放弃。
法官答疑一、因疫情防控影响，出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同？应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情防控影响但符合继续履行条件的，一般不予支持解除房屋租赁合同；但是在疫情防控发生前已经符合合同解除条件的，应予支持。二、疫情发生前承租人承租房屋用于居住，因疫情防控导致不能正常居住使用的，承租人可以要求出租人减免租金吗？应鼓励租赁双方协商解决；协商不成的，根据公平原则视具体情况，由出租人适当减免租金或适当延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。
三、疫情发生后签订的房屋租赁合同，承租人可否以受疫情影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同？双方在房屋租赁合同订立时对疫情防控情形已经明知或应知，合同订立后再以受疫情防控影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同的，不予支持。
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